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Mietrecht Teil 1:
Die Schriftform im gewerblichen Mietrecht

Mietrecht Teil 1:© Zerbor / Fotolia.com

Achten Sie beim Anmieten von Praxisräumen auch auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform

Mietverträge – auch Gewerberaummietverträge – können grundsätzlich formlos durch übereinstimmende Willenserklärungen geschlossen werden, aber üblich ist es, solche Verträge schriftlich zu schließen. Die gesetzliche Schriftform gemäß § 550 BGB geht formal noch über diese Schriftlichkeit hinaus und gehört zu den größten Praxisproblemen des gewerblichen Mietrechts. Die Möglichkeit, über eine verletzte Schriftform aus langfristig bindenden Mietverträgen aussteigen zu können, hat in den Jahren seit etwa 1995 zu einer Flut an Gerichtsverfahren geführt.

Warum die gesetzliche Schriftform?

Es handelt es sich hierbei um eine in höchstem Maße formal-juristische Problematik, die für Laien meist nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar ist. Sie ist aber ausgesprochen relevant, weil bei Verletzung der gesetzlichen Schriftform an sich über Jahre hinweg geschlossene Verträge von beiden Vertragsparteien unter Wahrung der legalen Kündigungsfrist – sechs Monate zum Quartalsende – jederzeit gekündigt werden können. Dass dies bei einer langfristigen Unternehmensplanung und teilweise durchaus erheblichen Investitionen des Praxisinhabers in die Praxisräume ein großes Problempotenzial birgt, liegt auf der Hand.

Es ist darauf hinzuweisen, dass § 550 BGB trotz seiner systematischen Stellung im Bereich der Wohnraummiete aufgrund der Verweisungsregelung in § 578 BGB auch für Geschäftsräume anzuwenden ist und im Übrigen – wegen der im gewerblichen Sektor absolut üblichen Langfristigkeit der Verträge – dort darüber hinaus eine ungleich höhere Relevanz hat.

Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB richtet sich dabei inhaltlich nach dem strengen Maßstab des § 126 BGB, wonach die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift (oder notariell beglaubigtes Handzeichen) unterzeichnet werden muss. Formbedürftig ist nach der Rechtsstellung des BGH – was genauso wieder Abgrenzungsprobleme mit sich bringen kann – nur der wesentliche Vertragsinhalt. Umfasst werden somit maßgeblich die vertraglichen Regelungen zu:

Vertragsparteien Mietobjekt Mietzins Mietdauer

Um die nachfolgenden Ausführungen nachvollziehen zu können, muss man verstehen, dass die Schriftform in erster Linie nicht dem Schutz der unmittelbaren Vertragsparteien, sondern vielmehr der Sicherheit eines möglichen Käufers der Immobilie dienen soll. Nach der gesetzlichen Regelung „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt nämlich ein Erwerber mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietverträge ein.

Dieser soll aus der Vertragsurkunde sich über alle wesentlichen Faktoren eines Mietverhältnisses informieren können und in die Lage versetzt werden, den Inhalt der Mietbelastung des betreffenden Objekts, soweit sie sich auf länger als ein Jahr erstreckt, anhand der schriftlichen Unterlagen zu prüfen.

Mängel im Bereich der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB berühren dabei im Übrigen nicht die Wirksamkeit des Mietvertrags. Entsprechend des oben zitierten Gesetzesinhalts führt eine Schriftformverletzung (nur) dazu, dass der Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a BGB mit sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden kann; allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume. Kündigungsgründe sind ausdrücklich nicht erforderlich.

Oftmals ist es so, dass der Mieter seine Unternehmensplanung auf eine langfristige Anmietung der Räumlichkeiten stützt und auch durchaus erheblich in die Mieträumlichkeiten, wie beispielsweise mit Renovierung, Umbau und maßgeschneiderter Praxiseinrichtung, investiert. Es ist daher sehr wichtig, dass im Zuge des Mietvertragsschlusses darauf geachtet wird, dass die Schriftformanforderungen erfüllt werden, um nicht Gefahr zu laufen, dass der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

Wer unterschreibt bei einer GbR bzw. GmbH?

Als besonderes Problem stellt sich dabei oftmals die Unterzeichnung der Urkunde durch die richtigen Personen dar. Hierbei sind insbesondere die Vertretungsfälle zu beachten. In dem Zusammenhang spielt wiederum die Gesellschaftsform – eine GbR oder eine GmbH – eine besondere Rolle.

Eine GbR wird kraft Gesetzes grundsätzlich von allen Gesellschaftern gemeinsam vertreten. Im Rahmen eines Mietvertragsabschlusses müssen daher in der Regel alle Gesellschafter als Vertreter der GbR unterschreiben. Wird der Mietvertrag nur von einem oder einzelnen der insgesamt vorhandenen Gesellschafter unterzeichnet, muss zusätzlich gekennzeichnet sein, dass die Unterschrift auch in Vertretung der weiteren Gesellschafter erfolgt.

Entsprechendes gilt bei einer GmbH, wenn es mehrere vertretungsberechtigte Geschäftsführer gibt. Handelt ein allein vertretungsberechtigter Geschäftsführer, ist ein gesonderter Vertretungszusatz nicht erforderlich. Als Kennzeichnung der Vertretung reicht eine Unterzeichnung in Kombination mit einem Firmenstempel aus.



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